Le renouvellement d’un bail commercial est soumis à des règles très spécifiques et le droit immobilier l’encadre. Pour bénéficier du droit au renouvellement de son bail commercial, le locataire doit impérativement remplir 3 conditions à part le fait de disposer un bail commercial soumis au statut des baux commerciaux. En cas de manquement à ces conditions, il prend le risque de ne pas disposer de son droit à l’indemnité d’éviction.
L’immatriculation
Pour être en possession d’un bail commercial statué, le locataire est obligé d’être immatriculé au répertoire des métiers (RM) et au Registre du commerce et des sociétés (RCS). Il ne s’agit pas uniquement d’immatriculer le local principal où le fonds de commerce est exploité, l’immatriculation doit aussi concerner celle des activités exercées réellement dans les lieux d’exploitation du fonds. Pour tout locataire, le fait de vérifier si l’immatriculation couvre réellement le local principal ainsi que les activités exercées dans ce dernier est exigé, car les conséquences laissées par la perte du bénéfice du droit au renouvellement peuvent être dramatiques. Vous pouvez voir plus d’information sur https://www.tout-immobilier.fr
La propriété du fonds qui est exploité dans les lieux
Dans le cas où le locataire n’est pas propriétaire du fonds, il ne sera pas en mesure de bénéficier du droit au renouvellement du bail commercial. S’il est en revanche propriétaire du fonds, mais n’est pas titulaire du bail, il ne peut pas non plus bénéficier du droit au renouvellement. Le droit au renouvellement du bail commercial concerne donc uniquement : tout locataire propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux ; tout acquéreur d’un bail commercial quand la cession est intervenue régulièrement ; tout sous-locataire bénéficiant d’un droit au renouvellement contre le locataire ou d’un droit direct au renouvellement contre le bailleur principal ; tout cas de sous-location partielle où bailleur accepte le renouvellement, mais le limite seulement à la partie dans laquelle le locataire exerce exactement son commerce.
L’exploitation effective du fonds
Pour parler du droit au renouvellement d’un bail commercial, en principe, le fonds doit avoir fait l’objet d’une exploitation effective durant 3 années précédant soit :
– La date de la prolongation du bail commercial jusqu’à la date où le congé a été donné ou le 1er jour du trimestre civil suivant cette demande en cas de demande de renouvellement.
– L’expiration du terme contractuel du bail commercial
Dans le cas où l’exploitation du fonds est continue pendant toute la durée du contrat, la situation devient plus simple. L’affaire est plus complexe lorsqu’un changement d’activité se fait au cours des 3 années précédant l’expiration effective du contrat. Là encore deux situations doivent être distinguées. Le nouveau locataire ou cessionnaire peut se voir refuser le renouvellement du bail commercial en cas de cession du seul droit au bail, ce qui peut conduire au droit à une indemnité d’éviction. Dans le cadre d’une déspécialisation partielle ou plénière par contre le locataire bénéficie du droit au renouvellement du bail commercial même si une transformation du fonds a eu lieu.